CNJ encerra controvérsia sobre alienação fiduciária fora do SFI

Por Luiz Felipe Gonçalves Ferreira (OAB/PB 35.024) – Advogado Imobiliarista

O Conselho Nacional de Justiça conferiu desfecho definitivo a uma controvérsia de especial relevância para o Direito Imobiliário e Registral brasileiro. No Pedido de
Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, o CNJ confirmou a possibilidade de formalização da alienação fiduciária de bens imóveis por instrumento particular com efeitos de escritura pública, ainda que os contratantes não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
O tema me é particularmente próximo. Em 2025, apresentei, no Centro de Ciências Jurídicas da Universidade Federal da Paraíba – UFPB, Trabalho de Conclusão de Curso
intitulado “Alienação fiduciária de imóveis fora do SFI: análise crítica da (des)necessidade de escritura pública e os impactos na prática imobiliária da Paraíba”, em cujas dedicadas linhas examinei justamente a legalidade das restrições então impostas à utilização do instrumento
particular.
A controvérsia ganhou dimensão nacional com os Provimentos nº 172 e 175 do CNJ, que restringiram o emprego do instrumento particular em determinadas operações realizadas fora do SFI. A regulamentação, embora orientada pelo propósito de conferir maior segurança aos negócios, terminou por impor uma solenidade que não encontrava correspondência no regime estabelecido pela Lei nº 9.514/1997, com repercussões jurídicas e econômicas relevantes.
A questão central reside na interpretação conjunta dos arts. 22 e 38 da referida lei: enquanto o primeiro dispõe expressamente que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades integrantes do SFI, o segundo estabelece que os atos e contratos abrangidos pela legislação podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. A lei, portanto, não estabelece limitação subjetiva fundada na natureza dos contratantes. 
Esse foi, em essência, o entendimento acolhido definitivamente pelo CNJ, reconhecendo que a alienação fiduciária, embora instituída pela mesma lei que criou o SFI,
não é dele dependente, e que o art. 38, inserido nas disposições gerais da Lei nº 9.514/1997, também alcança negócios celebrados fora daquele sistema.
Ao invés do que sustentam aqueles filiados ao setor notarial, a supracitada decisão não representa qualquer mitigação da segurança registral. Como sustentei no TCC, a segurança jurídica da alienação fiduciária não decorre necessariamente da adoção da escritura pública, mas sobretudo da observância dos requisitos legais e do ingresso do título no Registro de Imóveis. O instrumento particular permanece sujeito à qualificação registral, cabendo ao registrador examinar sua regularidade formal e material.

Outra das principais controvérsias decorria do art. 108 do Código Civil, que estabelece, como regra, a escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre
imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. No TCC, sustentei, contudo, que eventual antinomia com o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 seria apenas aparente. À luz dos critérios de solução de antinomias sistematizados por Norberto Bobbio, a Lei nº 9.514/1997 prevalece tanto pelo critério da especialidade (lex specialis derogat generali), por disciplinar especificamente a alienação fiduciária imobiliária, quanto pelo critério cronológico, pois a atual redação do art. 38 foi conferida pela Lei nº 11.076/2004, posteriormente ao Código Civil de 2002. Soma-se a isso o fato de o próprio art. 108 ressalva os casos em que “a lei dispuser em contrário”. Assim, por qualquer desses fundamentos, não se poderia extrair do Código Civil uma exigência de escritura pública que a legislação especial afastou em expresso.
Igualmente não se pode desconsiderar a dimensão financeira da controvérsia, porquanto a análise econômica do Direito é sobremaneira essencial à investigação dos fins
sociais a que se destinam as normas. A exigência generalizada de escritura pública, para além de criar demanda artificial – vulnerando os ditames da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019) –, acrescentava custos às operações, especialmente em Estados com tabelas de emolumentos mais elevadas, atingindo pessoas físicas, empresas e agentes econômicos que recorrem a modalidades de crédito fora do sistema financeiro tradicional.
Quando concluí minha pesquisa, em 2025, sustentei que a superação da controvérsia exigia justamente a uniformização das práticas registrais e a prevalência da Lei nº 9.514/1997 sobre exigências administrativas que lhe acrescentassem formalidades. A decisão definitiva do CNJ segue essa direção e encerra um período de relevante incerteza na prática imobiliária nacional.
Mais do que solucionar uma discussão sobre a forma dos contratos, o desfecho reafirma uma premissa elementar do Estado de Direito: a regulamentação administrativa pode disciplinar a aplicação da lei, mas não restringir uma faculdade que o legislador expressamente assegurou. Para o mercado imobiliário, o resultado representa maior
uniformidade, redução de custos procedimentais e, sobretudo, segurança jurídica.